提到房子，物业费始终是难以绕开的话题，业主们往往对物业公司有种种不满，物业公司也总是埋怨业主们不配合工作，那么物业公司哪些行为是合法的，哪些是违法的，律师告诉您“真相”。

问题一：房子没入住，要交物业费吗？
律师说：
小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳相应物业费。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

问题二：物业公司提供的服务我不满意，能拒交物业费吗？
律师说：
需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性，业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。但是，因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。      
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

问题三：物业发的《用户手册》约定“业主违反手册规定，物业公司有权罚款”，合法吗？
律师说：
不合法。《中华人民共和国行政处罚法》规定，行政处罚仅由具有行政处罚权的行政机关或法律、法规授权的具有管理公共事物职能的组织可以在法定职权或授权范围内实施。物业服务企业只是一个企业法人或非法人组织，并不是行政机关，也不具备公共管理职能，它与业主间是平等的民事法律关系，因此不享有处罚业主的行政权力，无权实施罚款等行政处罚行为。
但如果业主因不当行为构成违约，物业服务企业有权要求业主承担违约责任。
其实关于物业有很多大家关心的其他实务问题比如：房屋质量问题导致漏水，可以不交物业费吗？没交物业费，物业对我停水停电，合法吗？物业擅自将地面停车位对外出租导致业主无法停车，合法吗？小区内违规停放的电瓶车自燃，业主遭受损失，物业承担连带责任吗？买了二手房，原业主欠缴的物业费该我付吗？等等大家如果对以上问题感兴趣或者有其他物业相关问题需要咨询，可联系天津德唯律师事务所，我们会为您提供更详细的解答。